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揭露房屋中介常见欺诈

　　揭露房屋中介常见欺诈

　　近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构汇总供求信息、提供交易便利的专业化市场服务职能日益凸显。但房产中介对于二手房交易诉讼的介入深度增强。具体表现为以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。近来随着市场主体法律意识的强化，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多。

　　从北京的实践来看，中介公司主要目的在于促成交易，收取佣金; 但有些业务员更是不顾对公司的不良影响，为了尽快促成签合同，采用生米煮成熟饭的办法，故意避开潜在的交易过程中可能发生争议问题。这实际上为买卖双方在履行合同过程中发生纠纷埋下隐患。比如，对于贷款问题，通常中介公司提供的合同都有“贷款不足，现金补足”(也就是说如果买方的贷款额度如果达不到合同约定的金额，那ô买方需要在交易当日将不足部分用现金方式提前支付给房东)条款，这样客户的风险就非常大。实践中，贷款问题往往是中介公司代客户咨询银行的，中介公司在给买卖双方看合同时，经常不揭示这个条款的风险。

　　通常情况下，买卖双方都不是专业人员，要全面知道交易风险和潜在争议存在哪里是不现实的。基于中介公司的立场考虑，依赖中介公司把关也是不理智的。比较有效的办法独立寻求有房产实务操作经验的专业房产律师的帮助。

　　实践中，经常发生的房产中介欺诈行为有以下五种情形，但不限于这五类：

　　第一种情形：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。根据《商品房销售管理办法》第二十八条，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%～5%之间提取佣金。

　　而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所ν的“赚差价”，这明显Υ反了上述法律规定。